[1] Introducción: Sucesión de empresa y actividad hotelera.
Los pleitos en los que se discute si la toma de posesión de un hotel constituye, o no, una sucesión de empresa del artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores (“ET”) y de la Directiva 2001/23 CE siempre me han resultado especialmente sugerentes. He tenido ocasión de defenderlos en múltiples ocasiones y con diversas variantes (ejecuciones hipotecarias, desahucios de operadoras hoteleras que incumplen el contrato de arrendamiento, sale and lease-back -la propietaria vende al banco la propiedad del hotel y se convierte en arrendataria del mismo-, concurso del anterior gestor, etc.). Fueron muy habituales, especialmente desde la segunda década del año 2.000 y tuvieron gran repercusión, como consecuencia de la crisis de las subprime y los impagos de los créditos en los que la garantía o colateral era el inmueble en el que se albergaba el hotel. Las entidades bancarias (o los servicers), ejecutaban la hipoteca, tomaban posesión del inmueble que había albergado el hotel (había que verificar si se trataba de un inmueble o de un negocio en el momento de la toma de posesión para determinar si existía sucesión laboral de empresa) y los trabajadores demandaban solicitando que se declarase esa transmisión de empresa del artículo 44 ET, de modo que la entidad bancaria fuera declarada su nueva empleadora (véase, a ese respecto este artículo que tuve ocasión de escribir en aquella época).
Recordemos que la doctrina (todavía vigente) de la Sala Cuarta del Tribunal Supremo (conocida como doctrina del Hotel “Las Dunas” aclaraba que no existía sucesión de empresa del artículo 44 ET cuando la cesionaria tomaba posesión de “un inmueble y nada más” -véase, por todas. La sentencia de la Sala de lo Social del Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 2012 (RJ 2013, 1421)-. Es decir, que tomar posesión de un mero inmueble desnudo (que no albergaba los elementos necesarios para la explotación hotelera), no constituía un supuesto de sucesión laboral de empresa (y el cesionario no debía aquí subrogar a los empleados adscritos al hotel ni afrontar la responsabilidad solidaria laboral y de seguridad social -generalmente alta, pues la cedente, anterior explotadora, había estado en concurso-). Buena muestra de la aplicación de esta jurisprudencia -por ejemplo, las sentencias de la Sala de lo Social del TSJ de Andalucía, Sevilla de 1 de octubre de 2014 (JUR 2015, 37581), 8 de enero de 2015 (JUR 2015, 74904), 8 de enero de 2015 (JUR 2015, 80573), 4 de febrero de 2015 (JUR 2015, 95139) y 10 de marzo de 2015 (AS 2015, 1288) puede verse en ampliamente comentadas aquí y cuyo argumento esencial desgrano a continuación:
Esencialmente, se trataba de un supuesto de sale and lease back en el que el banco toma la posesión del inmueble en el que se albergaba el hotel, por impagos del arrendatario , se descartó la existencia de sucesión de empresa, en aplicación de la doctrina Las Dunas porque la entidad bancaria “solo compró a la explotadora un inmueble del que formaban parte algunos bienes muebles por accesión que le eran inseparables y en cuanto al resto de bienes muebles (mobiliario, maquinaria y elementos decorativos) (…) [la compradora] únicamente tenía la condición de depositaria, toda vez que están embargados por la TGSS (…) se produjo lanzamiento (…) y fueron desalojados la totalidad de los clientes y huéspedes del hotel, habiéndose hecho entrega por la comisión judicial del inmueble a la representación [de la entidad bancaria], quedando desde esa fecha cerrado y sin actividad alguna, no habiendo vuelto a entrar los trabajadores al establecimiento (…) [e]n consecuencia, no podemos entender que estemos ante un supuesto de sucesión de empresa, toda vez que no se transmitió unidad económica alguna en explotación no tampoco los medios necesarios materiales ni personales necesarios para explotarla”.
Recientemente, preparando el seminario sobre transmisión de empresa digital (véase aquí), he reparado en la Sentencia de la Sala de lo Social 156/2026, de 9 de febrero de 2026 (la “STS 156/2026”) que, precisamente, vuelve a la carga sobre este tipo de asuntos, pero añade ahora el elemento de la obsolescencia de los medios tangibles en el análisis y, por tanto, actualiza los criterios interpretativos que se emplean en el debate de la sucesión, renovando la perspectiva en el planteamiento de este tipo de pleitos, interesantes para entidades bancarias, sevicers, gestoras hoteleras, etc.
[2] Supuesto de hecho: ¿existe sucesión de empresa al revertir un complejo hotelero con parte de la industria obsoleta?
Os resumo a continuación de manera sencilla el supuesto de hecho de esta STS 156/2026 (de más de cuarenta páginas). Lo esencial es:
- Se trata de un hotel, en Mojácar (Almería) conformado por 114 apartamentos, trasteros y plazas de garaje. Su propietaria (Construcciones Tabuenca) entra en concurso y la propiedad del complejo la asume SAREB que, a su vez, vende a un fondo (lo adquiere una sociedad denominada “S” (“S” o la “Propco”);
- la anterior propietaria (Construcciones T) tenía suscrito originariamente un contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda (el “Contrato”) con una operadora hotelera (la “Opco”). Por tanto, al pasar a ser propietaria, S, se posiciona como propietaria-arrendadora del complejo;
- ese Contrato era, en realidad, un contrato de arrendamiento de industria porque constan como “partes integrantes” de su objeto, no solo el inmueble, sino también los muebles, objetos de decoración, equipamiento e instalaciones específicas, zonas comunes, altas y conexiones de servicios y suministros. Y, especialmente reseñable para considerarlo como un arrendamiento de industria, es el hecho de que la renta a abonar se calcula a porcentaje de los ingresos que la Opco obtiene de la explotación turística (el 30% de los ingresos mensuales se abonan como renta a la Propco) (Hecho Sexto de la STS 156/2026);
- en cuanto adquirió los activos, SAREB comunicó a la Opco (gestora hotelera) que se extinguiría el Contrato. S lo confirma cuando pasa a ser la propietaria y encarga a una nueva gestora, (la “Nueva Gestora”), que organice la entrega de los activos de la Opco a la Nueva Gestora. Es en ese punto donde se suscita la existencia o inexistencia de sucesión de empresa (así lo aduce en diversos burofaxes de la Opco a S y a la Nueva Gestora);
- la Nueva Gestora toma posesión del complejo. La STS 156/2026 no detalla exactamente en qué condiciones se encuentra (cuestión muy relevante, como se verá), si bien cuando la trabajadora demandante pasa a preguntar en las dependencias del complejo, se le traslada que no continuará la explotación hotelera, sino que los apartamentos serán vendidos. Se le contesta que “el centro no se iba a abrir como complejo turístico y que él estaba allí para poner los apartamentos a la venta”. Se despide, de facto, a los 10 trabajadores que prestaban servicios sin acudir al procedimiento del artículo 51 ET. En ese marco se producen los pleitos, del que conocemos el resultado en esta primera STS 156/2026.
[3] El interés del caso
Visto el contexto de la doctrina Las Dunas y los supuestos antes mencionados de la Sala de Andalucía, este caso resulta interesante por diversas razones:
- La más importante, la doctrinal, por la extensión de la doctrina Grafe Pohle al ámbito privado: La STS 156/2026 valora e incorpora en el debate, la cuestión de la obsolescencia de los medios, en un entorno distinto al de la sucesión de contratas en el que el poder adjudicador determina que los activos tangibles pueden ser obsoletos por razones técnicas, jurídicas o medioambientales (doctrina Grafe Pohle, del TJUE), por tanto, acerca esa doctrina a supuestos de derecho privado puros.
Como hemos tenido ocasión de analizar en anteriores entradas y aquí, desde que el TJUE dictó su sentencia de 27 de febrero de 2020, asunto C-298/18, Grafe Pohle, en actividades basadas en elementos tangibles, cuando se produce un cambio de adjudicataria y no se han transmitido los elementos materiales (autobuses, en ese caso de cambio de adjudicataria de la operadora de las líneas de autobús), hay que preguntarse por qué no se han transmitido esos tangibles. Si la respuesta es que, debido a los requisitos impuestos por el poder adjudicador, por razones técnicas, jurídicas y medioambientales, esos elementos deben considerarse obsoletos y no tienen valor (y, por tanto, no importa que no sean transmitidos) entonces se va a acudir igualmente al análisis del resto de elementos (transmisión de elementos intangibles -licencias-, clientela, empleados, interrupción de la actividad y grado de analogía de actividades). Y es posible (como ocurre en el caso Grafe Pohle) que, pese a la falta de transmisión de los tangibles en una actividad basada en elementos materiales, por ser obsoletos, no importe su falta de transmisión y pueda declararse la existencia de sucesión de empresa por otras razones (en el caso Grafe Pohle por la transmisión de la concesión, clientela y empleados, así como falta de interrupción del servicio y analogía).
Lo interesante aquí es que, cada vez con más recurrencia, la doctrina judicial está aplicando de manera automática este “nuevo filtro”, como hemos visto precisamente en supuestos de cambio de adjudicataria de autobuses en País Vasco (Sentencia de la Sala de lo Social del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2025 (n.º recurso 273/2023), ambulancias en Córdoba (Sentencia de la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (Sevilla) de 26 de junio de 2025 (recurso 1904/2023) o servicios de desbroce de montes en León (Sentencia de la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León (Valladolid) de 21 de julio de 2025 (recurso 1590/2025).
La cuestión no solo es que se vaya automatizando este “filtro Grafe Pohle” en el análisis de la sucesión de empresa en tangibles, sino que se va produciendo, cada vez más, fuera del entorno de la imposición del poder adjudicador. Así se produjo en el caso de la reversión del restaurante en condiciones “deplorables” en Canarias (STS 112/2023 de 8 de febrero de 2022) y así aparece, también en esta STS 156/2026 que ahora se analiza en el que la Sala se plantea si, pese al arrendamiento de industria, “el hecho de haberla devuelto en circunstancias con desperfectos y defectos de muy relevante entidad, hasta el punto de que dificulten gravemente, o, hagan incluso inviable, la inmediata continuidad de la actividad objeto del negocio alquilado, siendo necesario para su reanudación la realización de obras de reforma y adaptación de importante envergadura”.
Pero la respuesta va a ser negativa porque no se acredita de manera clara la situación en que revierte la explotación hotelera – Es indudable que puede haber sufrido un grave deterioro durante la vigencia del alquiler y hasta el momento de su devolución al arrendador en 2022. Cabe incluso la posibilidad de que haya cualquier otra, como bien pudiere ser la de la accesibilidad al local o a los baños, hasta el punto de que sea necesario renovar la licencia de explotación del negocio como se dijo en la sentencia de contraste. Pero ninguna de estas circunstancias impide que opere la sucesión de empresa”.
Razona la Sala que, de devolverse en mal estado “[L]a circunstancia de que pudieren haberse producido cambios legales durante la vigencia del contrato que exijan renovar alguna sus instalaciones para cumplir adecuadamente con la normativa que permita renovar la licencia, o el hecho de que las instalaciones se encuentren gravemente deterioradas, podrá suponer eventualmente algún tipo de incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del arrendatario y dar lugar a una reclamación de daños y perjuicios por parte del arrendador, pero no ha de impedir la aplicación de las garantías y obligaciones que impone el art. 44 ETfrente a los trabajadores que prestan servicios en la actividad industrial alquilada que retorna a su propietario tras la finalización del alquiler”.
Por tanto, una cuestión para resolver en la relación jurídica entre las partes, pero que no obstará a la transmisión de empresa en este caso. Y ello, además, lo considera completamente acorde con la doctrina Grafe Pohle, razonamiento en el que aparece la aplicación de este filtro, también en situaciones ajenas a las disposiciones del poder adjudicador (marco para el que fue creada esta doctrina):
“Solución que es acorde con el criterio que emana de la STJUE de 127/2/2020, asunto C-298/18, en el que el Tribunal concluye que no obsta la existencia de sucesión de empresa el hecho de que la infraestructura material utilizada hasta el momento de la transmisión por la empresa cedente resulte inservible para la continuidad de la actividad, por no cumplir los nuevos requisitos jurídicos, medioambientales y técnicos necesarios para ello”.
Tampoco debiere sorprender en extremo la aplicación de la doctrina Grafe Pohle al ámbito de las reversiones hoteleras, pues, incluso antes de que se dictara esta doctrina por el TJUE, ya se puede encontrar algún ejemplo en el que el mal estado de los activos hoteleros de los que se toma posesión, no enervaron la sucesión de empresa (por ejemplo sentencia de la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia de Baleares 531/2017 de 14 de diciembre de 2017). - Arrendamiento de industria: la STS 156/2026 es también una sentencia a retener porque recuerda la aplicación de la doctrina según la cual existe sucesión de empresa en los arrendamientos de industria en los que revierte la (empresa/industria) arrendada (en este caso, el complejo hotelero en explotación). Se va a reiterar la doctrina clásica que determina que la reversión del arrendamiento de industria es constitutiva de sucesión de empresa para resolver el caso (por todas STS de 10 de septiembre de 2020, n.º RCUD 1037/2018) y que recordamos a continuación:
«La finalización de un contrato de arrendamiento de empresa o negocio determina que, a su finalización, se produzca un cambio de titularidad y la oportuna aplicación del artículo 44 ET. La subrogación en la posición empresarial por parte de la propiedad del negocio o industria arrendado viene determinada por el hecho de que el arrendador recupera lo arrendado a la finalización del término estipulado en el contrato y como tal propietario podrá asumir el negocio directamente, de manera total o parcial; cederlo, a través de un nuevo contrato de arrendamiento a un tercero; o, en definitiva, poner fin a la explotación del negocio. En cualquier caso, de inmediato y con independencia de lo que suceda después, por mor del artículo 44 ET se habrá subrogado en la posición de empresario y deberá responder de las obligaciones que de tal posición se deriven». - El destino del hotel (potencial interrupción de la actividad y venta como apartamentos) no va a enervar la existencia de sucesión de empresa entre la Opco y S o la Nueva Operadora.
La Sala Cuarta considera aquí (i) no acreditada esa interrupción de la actividad; y (ii) irrelevante a los efectos del análisis de la sucesión de empresa. Se centra en la prueba acerca de aquello efectivamente transmitido (aquí revertido):
“Es cierto, por otra parte, que en el caso de la sentencia recurrida no consta el destino ulterior que le da la propiedad al inmueble con sus instalaciones, mientras que en el caso de la sentencia de contraste consta que la nueva propiedad, que tampoco se hizo cargo de la plantilla, mantuvo cerrado el negocio durante el primer año y al año siguiente reanudó la explotación turística, ignorándose si lo hizo mediante su explotación directa o a través de un nuevo arrendatario. Lo cierto es que este dato no va a ser relevante para apreciar la contradicción porque no afectaría al fallo que se pueda dictar. Lo que ha de valorarse, como hemos dicho, es el objeto transmitido del arrendatario a la propiedad en el momento de devolver la posesión al finalizar el arrendamiento. Si lo que se transmite es una unidad productiva, entonces se producirá la sucesión y la eventual decisión del nuevo empleador de poner fin a la explotación y a las relaciones laborales deberá instrumentarse por los cauces previstos por la legislación”. - Colmar la carga de la prueba: el caso pone de manifiesto lo relevante que resulta la carga de la prueba siempre, pero especialmente en este tipo de pleitos. Si se hubiera acreditado que el complejo hotelero se encontraba obsoleto y en ruina y que no podía seguir operando pese a tratarse de un arrendamiento de industria (porque verdaderamente se revirtiese un inmueble y nada más), quizá el cesionario podría haber tenido una opción. Y lo mismo ocurre en cuanto a haber acreditado que la toma de posesión se produjo respecto de un mero inmueble o bien, que aquello que se recibía no podía abrir como explotación hotelera. Y que la actividad quedaba por ello interrumpida, siendo además, que su destino sería distinto (venta de los apartamentos).
[4] Conclusión
La STS 156/2026 nos ofrece muchas enseñanzas. Recuerda que en caso de arrendamiento de industria que revierte, es prácticamente automática la sucesión de empresa y también enseña la importancia de colmar la carga de la prueba en los pleitos. Pero su verdadero valor está en el enfoque que realiza en la obsolescencia en los medios, porque introduce el debate de cómo de relevante es esa obsolescencia en el ámbito puramente privado. Por tanto, no solo en cambios de adjudicataria en los que esa obsolescencia está impuesta por el poder adjudicador (que es el marco en el que se aplica la doctrina Grafe Pohle del TJUE), lo que nos lleva a la necesidad de considerar la cuestión de la obsolescencia (posible) de los bienes materiales transmitidos en los litigios de sucesión de empresa. Un elemento más que contribuye a su ya alta complejidad.